Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm Kitabımız Yayımlandı

Kitap Hakkında

APARTMANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ ; 

• Herhangi bir bağımsız bölüm maliki veya hissedarı tarafından, Riskli Yapı Tespit başvurusu yapılır.

• Yetkili kuruluş, Riskli Yapı Tespit Raporunu düzenler ve binanın Tapu Kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.

• Tespit Raporu, apartmandaki bağımsız bölüm maliklerine ve tapu sicilinde bulunan tüm ilgililere tebliğ edilir.

• Riskli Yapı Tespit Raporuna karşı, İdari İtiraz süresi, "15" gündür.

• Tespit Raporu kesinleştikten sonra, apartmanda bulunan kişilere, binayı tahliye etmeleri için, "60+30" gün süre verilir ve bu süre sonunda bina yıkılır.

• Haklı gerekçeler mevcut ise, bina yıkılmadan önce, İdare Mahkemesine dava açılarak, riskli yapı kararının Yürütmesinin Durdurulması istenebilir. 

• Apartmandaki üçte iki çoğunluk tarafından, binanın yenilenme süreci konusunda toplantı yapılarak, karar alınır. Karara katılmayan azınlığın hisseleri, açık arttırma yoluyla diğer hissedarlara satılır.


RİSKLİ ALANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ ; 

• Bakanlar Kurulu veya Büyükşehir Belediyesi tarafından, belirli bir bölgenin Riskli Alan olarak İlanına Karar verilir.

• Bakanlar Kurulunca alınan, riskli alan kararına karşı, kararın Resmi Gazete'de yayınlanmasından itibaren, "60" gün içerisinde, Danıştay'da iptal davası açılabilir.

• Büyükşehir Belediyesi tarafından verilen, riskli alan kararına karşı, İdare Mahkemesinde dava açma süresi, kararın ilgililerce öğrenilmesinden itibaren, "60" gündür.

• Riskli alan kararının kesinleşmesi ile birlikte yıkım ve tahliye süreci başlar. 

• Riskli alan kararına iştirak etmeyen maliklerin gayrimenkulleri hakkında, Acele Kamulaştırma kararı verilebilir.

İçindekiler
I. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA
GENEL AÇIKLAMALAR
A. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI  15
B. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ  16
C. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ  17
1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri  17
2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi  20
3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi  20
4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi  21
5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa)  22
6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul)  22
D. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI  23
1. Paris’in Dönüşümü  23
2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi  24
3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi  24
4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan)  26
5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya)  28
6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması  29
E. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI  30
1. Deprem Riskine Karşı Korunma  30
1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı  31
1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu  32
F. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR  35
1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir  35
2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması  37
3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması  39
4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması  41
5. Yenileme Alanı Nedir?  41
5.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı  44
5.1.1. Yeniden Canlandırma (Revitalization)  44
5.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation)  45
5.1.3. Yenileme (Renewal)  45
5.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması  46
5.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu  47
5.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar  48
II. Bölüm
TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN,
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI
Birinci Kısım
1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR?  51
2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI  52
2.1. Riskli Yapı Müracaatını Kimler Yapabilir?  52
2.2. Riskli Yapı Müracaatı Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır?  53
2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir?  54
2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir?  54
2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda da Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir  55
2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez  56
2.7. Riskli Yapı Tespit Müracaatı Yapılmadan Önce Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz  58
2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi  59
2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir  60
2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır?  61
3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ  62
3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi  64
4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI  65
5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ  67
6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR?  68
6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur  68
6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası  71
6.2.1. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi  74
7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR?  75
İkinci Kısım
RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA
YAPILACAK İŞLEMLER
1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI  78
2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTTIR  78
2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir?  79
3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI  80
3.1. Toplantı Davetinin Şekli  80
3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar  82
3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi  84
3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem  85
4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI  85
4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası  92
5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ  94
5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır?  100
5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar  102
6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER  103
7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR  104
8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR  106
8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği  106
8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar  107
8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır  107
8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir  107
8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir  108
8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır  108
8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt m2’leri Açıkça Yazılmalıdır  109
8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir  111
8.2.7. Teminat ve Cezai Şart  111
8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi  113
8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı  113
8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi  114
8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler  115
9. SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR  116
III. Bölüm
RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
1.5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM  121
1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare  124
1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü  128
1.3. Belediye kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri  130
1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları  132
1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi  134
1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması  135
1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma  136
1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları  138
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN SON DEĞİŞİKLİKLER  153
IV. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ
İÇİN ÖNERİLERİMİZ
1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR  161
2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR  163
3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR  164
4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR  164
5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ  165
6. SONUÇ  167
V. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA İLİŞKİN
DİLEKÇE ÖRNEKLERİ
1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ  169
2. ÇOĞUNLUK KARARI ALINMASI İÇİN TOPLANTI DAVETİ ÖRNEĞİ  170
3. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI  171
4. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ  173
5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ  174
6. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ  176
7. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ:
(ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ)  179
8. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ:
(SULH HUKUK MAHKEMESİ)  182
9. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ  185
VI. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ
VERGİSEL BOYUTU
KONUYA İLİŞKİN MAKALE  187
VII. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN  203
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ  221
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK  240
DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR  254
RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR  255
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN  257
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ  261
Kaynakça  269
Kavramlar Dizini  271