Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Karar Toplantısı Usül ve Esasları

  • RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI :

 

Riskli yapı kararının kesinleşmesine müteakip, yıkım işlemlerinin ne şekilde yürütüleceği yukarıdaki bölümde açıklanmıştır. Riskli yapının yeniden inşa edilmesi çalışmalarının başlatılması için binanın yıkılması şart değildir. Riskli yapı yıkılmadan önce, malikler bir araya gelerek, en az üçte iki çoğunluk ile karar alabilir veya müteahhit şirket ile anlaşma yapabilirler. 6306 sayılı Yasa metninde bu konuda bir açıklık yok iken, Yasanın 6. Maddesi, 14.04.2016 tarihinde değiştirilerek, konuya netlik kazandırılmıştır. Buna göre ; 6306 sayılı Kanunun, 6. Madde, 7. Cümlesinde ; Riskli Yapılar Yıktırılmadan Önce Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanması dahil her türlü işlemin  üçte iki çoğunluğu kararı ile yapılabileceği belirtilmiştir. Riskli yapı yıkıldıktan sonra, kendilerine tebligat yapılan arsa sahipleri, 30 gün içerisinde, en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma yapamadıkları takdirde, gayrimenkulde, Bakanlık, Belediye veya TOKİ tarafından acele kamulaştırma kararı alınabilir. Bu husus, 6306 sayılı yasanın 6/2. Maddesinde öngörülmüştür.

 

  • TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTTIR :

 

Riskli yapının paydaşları tarafından yapılacak Karar toplantısında, müzakere edilebilmesi için, Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren, Lisanslı Değerleme Kuruluşunca, gayrimenkulün tüm bağımsız bölümlerinin yıkılmadan önceki kıymetini gösteren, değerleme raporunun alınmış olması gerekmektedir. Bu zorunluluk, Uygulama Yönetmeliği’nin 15. Maddesinde belirtilmiştir. Değerleme Şirketlerine ilişkin standart ve kayıtlar, Sermaye Piyasası Kurulunca yayınlanan, 12.08.2001 tarihli, Tebliğ’de düzenlenmiştir. Söz konusu Tebliğ daha sonra birçok değişiklik yapılmıştır. İlgili düzenlemeye göre, değerleme şirketlerinin çalışma şartları ve değerleme raporlarında bulunması gereken unsurlar açıkça belirtilmiştir. Kat malikleri veya arsa sahiplerinden herhangi biri, değerleme şirketine başvurarak binanın değerinin tespiti için rapor düzenlenmesini talep edebilir. Başvurulacak değerleme şirketinin lisansı incelendikten sonra, sözleşme yapılarak, riskli yapının mevcut değeri tespit ettirilir. Söz konusu raporun toplantı öncesinde, kat maliklerine tebliğinin zorunlu olup olmadığı yönetmelikte belirtilmemiştir. Ancak, toplantı sırasında, değerleme raporunun toplantıya katılan tüm paydaşlara tebliğ edilmesi gerekmektedir. Değerleme raporu, 6306 sayılı yasaya göre alınacak kararların önemli bir parçasıdır. Bu sebeple, lisanslı değerleme kuruluşu tarafından düzenlenen bu raporun ilgililere tebliğ edildiğinin belgelenmesi şarttır. Ayrıca, değerleme raporu, toplantıya katılmayan paydaşlara, üçte iki çoğunluk kararı ekinde gönderilmek zorundadır.

 

 

    2.2. RİSKLİ YAPININ DEĞERİ NASIL TESPİT EDİLECEKTİR   ? 

 

    6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde, sadece, binanın yıkılmadan önceki durumunu gösteren, değerleme raporu alınacağı anlaşılmaktadır. İlgili yönetmelikte, yapılacak binanın, proje değerinin de belirtilmesi gerekip gerekmediği açıklanmamıştır. Uygulamada, değerleme raporlarının çoğunlukla, binanın yıkılmadan önceki haline ilişkin olduğu görülmektedir. Ancak, kat maliklerince yapılacak karar toplantısında, binanın yeniden inşa edilmesi koşulları ve projeden alınacak paylar da müzakere edileceğine göre, değerleme raporunun, binanın yıkılmadan önceki değeri ile birlikte, proje değerini de kapsaması şarttır. Aksi takdirde, şeffaf ve hakkaniyete uygun bir müzakere toplantısından bahsedilemez.

 

Esas itibariyle riskli yapı değerleme raporunda, aşağıda belirtilen 3 ayrı kriter esas   alınmalıdır            ;

 

  • Riskli Bina Değeri.
  • Arsa Değeri.
  • Proje Değeri.

 

Yönetmeliğin 15. Maddesinde ; Toplantı öncesinde, “Riskli Yapının Değeri”’nin tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Yönetmeliğin bu maddesinde, mantıksal bir hata yapıldığı kanaatindeyiz. Çünkü, Riskli Yapı olduğu kesinleşen ve kanunen belirlenen, 60 günlük süre içerisinde yıkılacak olan bir binanın değeri nasıl tespit edilebilir ? Zaten yıkılacak olan bir binanın değerinin tespit edilmesi ve sadece bu veri esas alınarak karar toplantısı yapılması ne derece doğrudur ? Uygulamada, birçok değerleme raporunda, binanın, riskli yapı olması nedeniyle değerinin azaldığı belirtilmektedir. 6306 sayılı yasanın 6. Maddesine göre, riskli bina yıkıldıktan sonra, kat mülkiyeti resen terkin edilerek gayrimenkul arsa haline getirilecektir. Süreç içerisinde, kısa zamanda arsa vasfını kazanacak bir taşınmazın, arsa değeri hiç dikkate alınmadan, sadece riskli yapı değerinin esas alınması çelişkiye neden olmaktadır. Bu sebeple, riskli yapının değerlemesi kavramı, uygulama açısından çözülmesi gereken bir sorundur. Kaldı ki ; Değerleme Raporu, çoğunluk kararına katılmayan kat maliklerinin, pay satışında da, esas alınacak önemli bir belge olduğundan, konunun önemi bu noktada da karşımıza çıkmaktadır. Üçte İki çoğunluk kararı toplantısında, genellikle, tek bir müteahhitten alınan ve daha önce kat maliklerince müzakere edilmiş olan, teklif müzakere edilmektedir. Ayrıca, çoğunlukla, değerleme raporu ücretinin de müteahhit tarafından ödendiği görülmektedir. Esas itibariyle, toplantıların neredeyse %99’u zaten önceden hazırlanmış olan, müteahhit teklifi üzerinden yapılmaktadır. Öyleyse, kat maliklerine sunulan bu teklifin, proje değerinin lisanslı değerleme kuruluşuna önceden tespit ettirilerek toplantıda paylaşılmasının daha adil olacağı açıktır.  Değerleme raporunun ne şekilde düzenleneceği, değerleme ölçülerinde hangi verilerin esas alınacağı, Sermaye Piyasası Kurulu’nun, 12.08.2001 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan, Tebliğinde, pekçok standarda yer verilmiştir.

Ancak, bu standartların tamamına riayet edilmediği, aynı gayrimenkulle ilgili olarak, Lisanslı Değerleme Kuruluşlarından alınan raporların oldukça farklı değerler içerebildiği görülmektedir. Uygulamada, genellikle, değerleme raporunu talep eden kişinin, görüş ve talepleri esas alınarak, takdir yetkisinin buna göre kullanıldığı, değerleme şirketlerinin raporları arasındaki kıymet farklılıklarının bu düşünceden kaynaklandığı görülmektedir. Kanaatimizce, konuya ilişkin sorunların kaynağı, değerleme standartlarının 6306 sayılı yasaya göre belirlenmemiş olmasıdır. 6306 sayılı yasa özel bir kanuni düzenlemedir. Uygulama koşulları ve mantığı pek çok noktada, diğer yasal düzenlemelerden ayrılmaktadır. Yukarıda, riskli yapının mevcut değerinin, arsa kıymetinin ve proje değerinin ayrı ayrı dikkate alınarak, değerleme raporlarının buna göre oluşturulması gerektiği ifade edilmiştir. Bu sebeple, riskli yapı değerleme standartlarının, 6306 sayılı yasaya uygun olarak yeniden düzenlenmesi şarttır. Değerleme çalışmalarında, objektif kriterler getirilmediği takdirde, raporlardaki çelişki nedeniyle, mağduriyetler kaçınılmaz olacaktır.

 

  • ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI :

 

    Riskli yapının yeniden inşa edilmesi konusunda maliklerce oybirliği ile anlaşma yapılamadığı takdirde, 2/3 çoğunluk kararı ile uygulama yapılacaktır. Kat maliklerinin bu konuda toplantı yapılabilmesi için, binanın yıkılması gerekmediği, riskli yapı kararı kesinleştikten sonraki her aşamada, çoğunluk kararı alınarak, binanın yeniden inşa edilmesi için gerekli düzenlemelerin yapılabileceği yukarıda açıklanmıştır.

 

3.1. TOPLANTI DAVETİNİN ŞEKLİ             :

 

Toplantıya davetin ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak yasada herhangi bir usul kuralı mevcut değildir. Konuya ilişkin, kısmi düzenlemeler, Uygulama Yönetmeliğinde yer almaktadır. 6306 sayılı yasa ile aynı dönemde yürürlüğe giren, uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinde, toplantı davetinin, maliklerden biri tarafından, noter aracılığıyla yapılacağı belirtilmiştir. Ancak, ilgili Yönetmeliğin 15. Maddesinde, 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklikle, toplantı davetinin noter marifetiyle yapılması zorunluluğu kaldırılmıştır. Aşağıda açıklanacağı üzere, 2/3 çoğunluk tarafından alınan karar, toplantıya katılmayan ve ortak karara iştirak etmeyen hak sahiplerine noter vasıtasıyla bildirilecektir. Görüldüğü üzere, sonraki aşamada işlem noter vasıtasıyla yürütüleceğinden, yasa koyucu, uygulamanın her aşamasında noter aracılığıyla işlem yapılmasının önüne geçerek, işlemleri hızlandırmayı amaçlamıştır. Bu durumda, toplantı daveti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesinde yer alan çağrı usulüne göre mi yapılacaktır ? Yasada bu konuda bir açıklık yoktur. Binanın geleceğinin müzakere edileceği çok önemli karar toplantısının çağı usulünün resmi şekilde noter vasıtasıyla yapılması yerinde olacaktır. Toplantıya veya ortak karara katılmayan kat maliklerinin hisseleri, 2/3 çoğunluk tarafından satılacaktır. Ancak, usulüne uygun bir davet yapılmadan ve tüm kat malikleri haberdar edilmeden yapılacak toplantı neticesinde, toplantıdan hiç haberi dahi olmayan kat maliklerinin mağduriyeti kaçınılmaz olacaktır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, konuya ilişkin içtihatlarında ; “Riskli Yapı Yıkılmadan Önce, 6306 sayılı Kanuna Gereğince Yapılan Bütün Toplantıların Kat Mülkiyeti Kanununda Belirtilen Usullere Bağlı Olarak Yürütüleceğini” belirtmektedir.  Bu durumda, toplantı çağrısının şekli önem arz etmektedir. Mülkiyet hakkı, temel bir insan hakkı olduğuna göre, bu hakkı sona erdirebilecek nitelikteki bir toplantının, çağrı usulünün yasada açıkça düzenlenmemiş olması büyük bir eksikliktir.

 

6306 sayılı Kanunun uygulanmasına ilişkin sorunların önemli sebeplerinden biri, yasa koyucunun, kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlı ilerlemesi yönündeki sarsılmaz iradesinden kaynaklanmaktadır. Temel kaygının, “Çalışmaların Hızlandırılması” düşüncesi olduğu noktada, “Mülkiyet Hakkı”, “Hak Arama Hürriyeti” ve yasalarda yer alan birçok temel prensibin ikinci plana itildiği görülmektedir. Devlet yönetiminin, afet riskine karşı önlem almak amacıyla, çalışmaların hızlandırılmasını istemesi ve buna uygun yasal düzenlemeler yapmasını anlamak mümkündür. Ancak, devletin ve hükümetin görevi, aynı zamanda vatandaşın mülkiyet hakkını da korumaktır. Depreme dayanıksız binaların kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi devlet yönetiminin temel hedefi ve görevidir. Aynı zamanda, vatandaşın mülkiyet hakkını korumak da devletin görevidir. Bu iki kavram arasında birine üstünlük tanımak, uygulamaların meşruiyetine gölge düşürebileceği gibi, hak dengesini de bozabilir. Kaldı ki; Çok iyi tasarlanmış yasal düzenlemelerle ; “Çalışmaların Hızlı Yürütülmesi” ve “Mülkiyet Hakkının Korunması” hedefleri aynı anda ve eşgüdüm içerisinde ilerleyebilir. Ancak, halihazırda, temel sorun, yukarıda belirtildiği şekliyle, dönüşüm çalışmalarının tüm süreçlerinin yasada detaylı olarak tanımlanmamış olmasıdır. Birçok konuda yasal boşluk olduğu görülmektedir.

 

Resmi verilere göre, ülkemizde, 6,5 milyon binanın, depreme dayanıksız ve riskli bina statüsünde olduğu kabul edilmektedir. Her binada ortalama on kişinin oturduğunu kabul edersek, riskli yapılarda yaşayan kişi sayısı 65 milyon vatandaşa karşılık geldiği görülmektedir. 6306 sayılı Kanun, genel bir düzenleme olduğundan, orta ve uzun vadede, 65 milyon insanın, mülkiyet hakkı, barınma hakkı ve yaşam haklarını direkt olarak etkileyebilecek konumda olduğu görülmektedir. Ülkemiz nüfusunun ¾’ünü doğrudan ilgilendiren yasal düzenlemenin, çok daha kapsamlı usul kuralları ihtiva etmesi gerekirken, birçok hassas noktada, takdir yetkisinin uygulamaya bırakıldığı görülmektedir. İdare tarafından konuya ilişkin sorunlar, yönetmelik değişiklikleri ile çözülmek istense de, asıl olarak geniş çerçeveli bir yasal düzenlemeye ihtiyaç olduğu açıktır.

 

     3.2.  TOPLANTININ YAPILMASI VE TOPLANTIDA ALINACAK KARARLAR     :

 

     Toplantının ne şekilde yapılacağı ve toplantıda hangi belgelerin düzenleneceği yasa ve yönetmelikte belirtilmemiştir. Fakat, konuya ilişkin güncel Yargıtay İçtihatları uyarınca, riskli bina yıkılmadığı takdirde, uygulamanın, 634 sayılı yasaya tabi olduğunu düşünürsek, riskli bina yıkılmadan önce yapılacak toplantıda alınacak kararların, Kat Malikleri Karar Defterine yazılması gerekecektir.

Yasada, riskli binanın yeniden yapılması, parselin diğer parsellerle birleştirilmesi gibi önem arz eden kararların 2/3 çoğunluk tarafından alınabileceği belirtilmiştir.       Buradaki 2/3 çoğunluk kavramı, apartmanlarda, “Arsa Payı” çoğunluğu olarak kabul edilmektedir. Arsa payı oranı ile, bağımsız bölüm maliki sayısı farklı kavramlardır. Bir dairenin arsa payı, konumu ve büyüklüğüne göre diğer dairelerden daha az veya daha fazla olabilir. Bunun için kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunda yer alan arsa payı hesabına göre işlem yapılacaktır. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise, 2/3 çoğunluk hesabında, tapuda kayıtlı müşterek mülkiyet niteliğindeki hisse nispeti dikkate alınacaktır.

 

6306 sayılı yasanın 6. Maddesinde yapılan değişiklikle, müşterek mülkiyet niteliğindeki gayrimenkul üzerinde bulunan binadaki hak sahipliğinin bu noktada bir önemi olmadığı arsa tapusuna sahip olan malikin karar sürecinde yetkili konumda olduğu ifade edilmiştir. Dolayısıyla, parsel üzerindeki binanın kullanımına dair irtifak hakkı veya bina üzerindeki diğer takyidatların yasa kapsamında bir hakları bulunmadığı görülmektedir.

 

Yasaya göre, üçte iki çoğunluk, toplantıda aşağıdaki kararları alabilir ;

 

  • Binanın yeniden inşa edilmesi için, müteahhit firma ile anlaşma yapılması,

 

  • Riskli yapının bulunduğu parselin komşu parselle birleştirilmesi,

 

  • Ada bazında inşaat yapılması amacıyla, gerekli anlaşmaların yapılması,

 

  • Riskli yapının bulunduğu parselin ifrazı(ayrı ayrı parsellere bölünmesi),

 

  • Riskli yapının, binada bulunan kat malikleri tarafından yeniden yapılması.

 

Riskli yapının malikler tarafından yeniden inşa edilmesi konusunda yasada açık

bir hüküm yoktur. Ancak, riskli yapının malikleri tarafından değerlendirileceği esası dikkate alınarak, yasal çerçevede bu hak da kullanılabilir. Kaldı ki, riskli yapının malikler tarafından yeniden inşa edilebilmesi için, yasa kapsamında çeşitli kredi avantajları mevcuttur.

 

Esas itibariyle, yapılacak toplantının usul ve esasları büyük önem arz etmektedir. Çünkü, çoğunluk karar toplantısında bir eksiklik olduğu takdirde, ortak karar protokolüne katılmayan azınlık hissesinin satış işlemleri için, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden izin alınması mümkün olmayabilir. Yasa ve yönetmelikte toplantının usulü ve düzenlenecek belgelerin listesi belirtilmemiştir. Toplantının, 634 sayılı Kar Mülkiyeti Kanununa göre mi yoksa, 6306 sayılı yasaya uygun olarak mı icra edileceği konusu dahi yasal olarak net değildir. Ancak, ispat kolaylığı açısından, toplantıda, aşağıdaki belgelerin düzenlenmesi ve en az üçte iki çoğunluk tarafından imzalanması gerektiği kanaatindeyiz.

  • Gündem,
  • Toplantıya Katılanların Listesi,
  • Değerleme Raporunun Bir Suretinin Toplantıya Katılanlara Teslim Edildiğine İlişkin Kayıt Örneği,
  • Riskli Yapının, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Düzenlenerek Yüklenici Firma Tarafından Yapılmasına Karar Verildiği Takdirde, Yüklenici Firma/Firmaların Sunduğu Tekliflerin Müzakeresi,
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin çoğunluk tarafından imzalanması ve azınlıkta kalan hissedarlara, çoğunluk kararına katılmaları aksi takdirde hisselerinin satılacağına ilişkin İhtarname Gönderilmesi.

 

Kural olarak, toplantıda cereyan eden her konunun toplantı tutanağında yer alması gerekmektedir. Ancak, uygulamada, çoğunluk kararına muhalefet eden kişilerin görüşlerinin tutanağa yazılmadığı bu konuda uzun tartışmaların yaşandığı görülmektedir. Elbette ki, azınlıkta kalan kişilerin de çoğunluk kararına neden katılmadıklarını beyan etmeleri ve açıklamalarının tutanağa geçirilmesini talep etmeleri en doğal haklarıdır. Fakat, azınlık görüşlerinin tutanağa yazılmaması, bu kişilerin dava açma haklarını engellemeyecektir. Sorunun çözülmesi için, azınlıkta kalan hissedarlar, kendi aralarında tutanak düzenleyerek, görüşlerinin toplantı tutanağına yazılmadığını tespit edebilirler. Karar toplantısına noterin davet edildiğine ilişkin örneklere de rastlanmaktadır. Ancak, azınlıkta kalan hissedarın toplantıya davet ettiği noterin toplantıda ne gibi bir işlem yapacağı konusunda yasal düzenleme bulunmadığının azınlık hissesinin haklarının korunması noktasında nasıl bir fonksiyona sahip olacağı belirsizdir.

 

1512 sayılı, Noterlik Kanunu’nun 61. Maddesi gereğince ; “Noterler, özel kuruluşların toplantılarına katılarak durumu belgelendirebilirler.” Kanaatimizce, noter, toplantı davetini yapan yöneticinin talebi üzerinde davet edildiği takdirde, kimlik tespiti yaparak, toplantıda yürütülen işlemlerle ilgili tutanak düzenleyebilirler. Esas itibariyle, mülkiyet hakkı kapsamında, son derece önem arz bir toplantıda düzenlenecek evrakların ve toplantı usulünün yasada veya ilgili yönetmelikte düzenlenmemiş olması önemli bir eksikliktir. Örneğin, Anonim Şirketlerde Genel Kurul Toplantısının ne şekilde yapılacağı ve toplantıda düzenlenecek tüm belgeler ilgili yönetmelikte detaylı olarak belirtilmiştir. Benzer bir düzenlenmenin, 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak toplantılar için de yürürlüğe konulması şarttır.

 

3.3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ AZINLIKTA KALAN HİSSEDARLARA     

             NOTER VASITASIYLA BİLDİRİLMESİ             :

 

     Yasal, 2/3 çoğunluk tarafından alınan kararlar, toplantıya katılmayan maliklere ve çoğunluk kararına iştirak etmeyen tüm hak sahiplerine noter vasıtasıyla bildirilecektir. Söz konusu ihtarnamede, “15” gün içerisinde çoğunluk kararının imzalanmaması halinde, karara katılmayan maliklerin hisselerinin Bakanlık tarafından satışa çıkarılarak, diğer paydaşlara satılacağı bildirilecektir.

 

Üçte iki çoğunluğun göndereceği ihtarname, hangi adrese tebliğ edilecektir ? Tebligat Kanunu’nun 10. Maddesinde, “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresine yapılır” hükmü mevcuttur. Tebligatın bilinen adrese yapılamaması halinde ise, tebligat, kişinin adres kayıt sisteminde (Nüfus kaydında yer alan adresi) bulunan adrese yapılır. Yani, tebligat, öncelikle, kat malikinin bilinen son adresine gönderilecektir. Bilinen adres kavramı içerisine, resmi mercilerde bulunan adresler veya tarafların resmi başvurularda bildirdikleri adreslerin dahil olduğunu düşünüyoruz.

 

Tebligatların direkt olarak, kişinin nüfus kaydında yer alan adrese(Mernis adresi) gönderilmesi yasaya aykırı olacaktır. Nitekim, 6306 sayılı yasanın 5/10. Maddesinde yer alan ; “Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır” ifadesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, kararında, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak tebligatların hak kaybına neden olunmaması için, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmesi gerektiğini tespit etmiştir.

 

Çoğunluk kararına ilişkin ihtarnameyi, kat maliklerinden birinin göndermesi yeterlidir. Yasada bu konuda bir kısıtlama yoktur. Ancak, bazı uygulamalarda, çoğunluk kararının, müteahhit tarafından, diğer hissedarlara tebliğine ilişkin noter işleminin bizzat yüklenici tarafından yapıldığı görülmektedir. Kanaatimizce, müteahhidin yaptığı bu işlem hukuken geçersizdir. Çünkü, müteahhidin bu konularda yasal olarak işlem yapma yetkisi yoktur. Gayrimenkulde hissesi bulunmayan müteahhidin, sadece kat malikleri tarafından yürütülmesi gereken hukuki işlemleri yapması mümkün değildir. Aksi durumda, gayrimenkulde kira şerhi bulunan, intifa hakkı bulunan, ipotek hakkına sahip olan kişilerin de 6306 sayılı kanuna göre işlem yapma yetkisi olabileceği düşünülebilir.

 

3.4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAMASI HALİNDE YAPILACAK İŞLEM :

 

     6306 sayılı yasanın 6/2. Maddesine göre ; Riskli yapı yıkıldıktan sonra, kendilerine tebligat yapılan arsa malikleri, 30 gün içerisinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma yapmak zorundadır. Arsa maliklerinin bu süre içerisinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma yaparak binanın ne şekilde değerlendirileceği konusunda bir karar verememesi  halinde, gayrimenkulde, Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma işlemi yapılacaktır. Söz konusu kamulaştırma işlemi, yasaya göre, İskan Projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağından, ilk taksit ödemesi, kamulaştırma bedelinin beşte biri oranında yapılacaktır. Bu sebeple, mağduriyetlerin önlenmesi açısından çoğunluk kararının alınması önemlidir. Ancak, çoğunluk kararına imza atması halinde mağdur olacak hak sahiplerinin bu çelişkiden ne şekilde kurtulacağı yasada yer almamaktadır. Kanaatimizce mağduriyetlerin giderilmesi genel hükümlere tabi olacaktır

 

 

     4-   ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI   :

 

Üçte iki çoğunluk kararının tebliğ alan ve çoğunluk kararına uyarak, 15 gün içerisinde sözleşmeye katılması ihtar edilen, azınlık hissedarları ne yapacaktır ? Söz konusu kararın iptalini isteme hakları var mıdır ? Böyle bir hakları varsa, ne kadar süre içerisinde, hangi mahkemeye başvurulacaktır ?

 

6306 sayılı yasanın temel mantığı, dava açılmadan ve hukuki yollara başvurulmadan dönüşümün hızlı şekilde sonuçlandırılmasıdır. Uzayan yargı süreçleri dikkate alındığında, yargı makamlarına başvurulmadan konunun çözülmesinin hedeflendiği kanaatindeyiz. Yasa yolları ve hukuki itiraz mekanizmaları kanunda düzenlenmemiştir. Bu sebeple, bahse konu sorulara, “Genel Hükümler” kapsamında cevap verilmesi mümkündür.

 

Çoğunluk kararı ile haklarının zarara uğradığını, hakkaniyete uygun bir paylaşım yapılmadığını, imzalanması istenen sözleşmenin hukuki güvence içermediği gibi sebeplere dayalı olarak, mülk sahiplerinin, çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmenin iptali için, Hukuk Mahkemelerinde davalar açtıkları görülmektedir. Ayrıca, toplantıya çağrının usulsüz olduğu ve alınan kararların usulüne uygun olmadığı konularında da davalar açılmaktadır.

 

Çoğunluk kararına karşı açılabilecek davaların öncelikle görev yönünden çözüme kavuşturulması gerekmektedir. 6306 sayılı yasa kapsamında, riskli yapının ne şekilde değerlendirilebileceğine ilişkin karar toplantısı, kat mülkiyeti kanunundaki usullere mi tabi olacaktır. Yoksa, bu toplantı genel hükümlere göre mi yürütülecektir. Çoğunluk kararı toplantısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğu kabul edildiğinde, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak toplantı, kendine özgü koşulları nedeniyle, genel hükümlere tabi tutulduğu takdirde, bu durumda, görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

 

Konuya ilişkin olarak, açılan davalarda, Yargıtay 20. Hukuk Dairesince verilen ; “Görev Yeri Belirleme” kararlarında tam bir istikrar olduğu söylenemez. Yargıtay İçtihat örnekleri aşağıda yer almaktadır.

       Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 10.12.2015 tarih ve 2015/5616 Esas., 2015/12443 Karar nolu içtihadında ; 6306 sayılı yasa kapsamında alınan, 2/3 çoğunluk kararının iptaline yönelik davalarda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmuş olan binalarda, 6306 sayılı yasaya göre alınan kararların iptali davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görüleceği belirtilmiştir. Karar Metni aşağıda yer almaktadır  ;

       Taraflar arasındaki davada, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi ve İstanbul Anadolu 26. Asliye Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü   :

      “Dava, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.

       Sulh Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununun kapsamında olmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

     Asliye Hukuk Mahkemesince ise, kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu kararın bir sonucu olarak dava dışı yüklenici ile kat maliklerinin yaptığı sözleşmenin iptali talep edildiğine göre, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açıldığı ve görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

      Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesi hükmüne göre, bu Kanundan doğan anlaşmazlıkların (değerine bakılmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekmektedir. 6100 sayılı HMK’nın 2/1. maddesinde de “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” hükmüne yer verilmiştir.

     Somut olayda davacılar, Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mh., 566 ada 73 sayılı parsel taşınmazda hisse sahibi olduklarını, apartman yönetiminin 11/12/2013 tarihinde almış bulunduğu kat malikleri kararının Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğunu, bu karara göre Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, toplantıya çağrının yasalara uygun şekilde yapılmadığını, alınan kararların malikleri zarara soktuğunu belirterek, 11/12/2013 tarihli genel kurul kararlarının ve Beşiktaş 1. Noterliğinin Düzenleme Şeklinde Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Dolayısıyla iptali istenen karar 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan bir karar olsa da, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptali ya da başkaca anlaşmazlıkların hangi mahkemede ne şekilde çözüleceğine ilişkin özel hükümlerin bulunmaması, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açılmış olması nedeniyle aynı Kanunun Ek-1. maddesi hükmüne göre uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ : Yukarıda belirtilen nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 10/12/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.”

    Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 09.11.2015 tarih ve 2015/8497 Esas, 2015/10830 Karar sayılı içtihadında, da; 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan üçte iki çoğunluk kararı uyarınca imzalanan, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre dairesinin küçülecek olması nedeniyle, uğradığı maddi zararın tazmini için açılacak davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir. Ancak, bu örnek olayda, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde, müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali için, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı davalar açılmıştır. Bu sebeple, davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği içtihat edilmiştir.

    “Taraflar arasındaki davada İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk ve 14. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:     Dava, sözleşmenin iptali ve maddi manevi tazminat istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise, uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, mal varlığına ilişkin bu davanın değeri ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.     634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” hükmüne, 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” hükmüne, Ek madde 1’de de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmüne yer verilmiştir.

    Somut olayda, davacı, … Apartmanında kat maliki olduğunu, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi nedeniyle, kat malikleri kararıyla, müteahhit olarak … İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyi kendisinin ve … numaralı daire malikinin kabul etmemesi nedeniyle hakaret ve tehditlere uğradığını, evinden taşınmak zorunda kaldığını, ayrıca 3+1 olan dairesinin yeni projede % 12 oranında küçültüldüğünü belirterek, inşaat sözleşmesi nedeniyle uğradığı maddi ve manevi tazminatın tahsili ile sözleşmenin iptalini istemiş olup, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına dair alınan kat malikleri kararının iptali için daha önce İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2014/156 sayılı ve İstanbul Anadolu 7.Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2013/533 sayılı dosyalarında davalar açıldığı, uyuşmazlık konusu davanın ise Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat ve sözleşme iptali davası olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, HMK’nın 2. maddesi gereğince malvarlığına ilişkin uyuşmazlığın dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 09/11/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, konuya ilişkin olarak düzenlediği, 04.11.2015 tarih ve 2015/1794 Esas, 2015/15821 Karar sayılı içtihadında ; “Riskli yapı yıkılıp, arsa müşterek mülkiyete dönüştürülmediği sürece, 2/3 çoğunluk tarafından alınana kararların iptaline ilişkin davanın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütüleceği belirtilmiştir.

     “Davacı vekili dava dilekçesinde, 18.08.2014 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptalini istemiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı ve davalı B. Z. vd. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

     Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

     Davacı vekili dava dilekçesinde, de kurulu anataşınmazın 18.08.2014 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında anataşınmazın riskli yapı olduğu gerekçesiyle yıkılıp yeniden yapımına ilişkin kararlar alındığını, toplantının usulüne uygun yapılmadığını ve kararların oybirliği ile alınması gerektiğini, alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanununa ve 6306 sayılı Yasaya aykırı olduğunu beyanla, 18.08.2014 tarihli toplantıda alınan kararların iptalini istemiştir. Mahkemece, iptali istenen kararların yapıların yıkılmasından sonra kat maliklerinin 2/3 çoğunluk ile alacağı kararla yeniden yapım işi olduğu, yıkılmış bir yapı için Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanamayacağı, uyuşmazlığın 6306 sayılı Yasadan kaynaklandığı ve genel hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

     6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 3.maddesinde “ ( 1 ) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. ( 2 ) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.” hükmü,

      Aynı Yasanın 6.maddesinde ise “ ( 1 ) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir.

     Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; dava konusu anataşınmazın üstündeki yapının yıkılmadığı ve kat mülkiyetinin müşterek mülkiyete dönüşmemiş olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemenin gerekçesinde belirttiği gibi 6306 sayılı Yasanın 6. maddesinde, yapının yıkılması ve kat mülkiyeti ve kat irtifakının müşterek mülkiyete dönüştürülmesinden sonra müşterek maliklerin 2/3 çoğunluk ile alacakları karar ile yapacakları işler düzenlenmiş olup, yapı yıkılmadığına ve kat mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüştürülmediğine göre kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanmaktadır.

     Davanın bu niteliğine göre; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın Ek 1. maddesine göre, bu Yasanın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümleneceğinden mahkemece, tarafların bütün delilleri toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 04.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

     Yine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 26.11.2015 tarih ve 2015/2026 Esas, 2015/17243 Karar sayılı içtihadında ; “Bina yıkılmadan önce alınan 2/3 çoğunluk kararının iptaline ilişkin davada göre, 634 sayılı yasa kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesince görüleceği belirtilmiştir.

    “Dava dilekçesinde, 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

    Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:     Davacılar vekili dava dilekçesinde, 21.01.2014 tarihinde yapılan genel kurulda, anayapının yıkılarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle yeniden binanın yapılması kararı alındığını, kat malikleri kuruluna çağrının gönderiminin usulüne uygun olmadığını hazirun cetveli tutulmadığını, alınan kararın da afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki yasaya uygun olmadığı nedeni ile kat malikleri kurulunun iptalini istemiş, mahkemece davanın toplantıya tüm kat maliklerinin katıldığı, davacı dışında olumsuz oy kullanan olmadığı yeterli çoğunluğun sağlandığı gerekçesi ile reddine karar verilmiştir.

   Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu 324 ada 12 parselde kat mülkiyeti kurulu olduğu, sekiz bağımsız bölüm bulunduğu, 6306 sayılı Yasaya göre “riskli yapıdır” şerhi konulduğu anlaşılmıştır. 6306 sayılı Yasanın 6.maddesinin 1.fıkrasına göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

    Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Buna göre sözü edilen madde hükmü anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin sona ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üzerinde yapının halen mevcut olduğu, kat mülkiyetinin kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 26.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

     Kanaatimizce, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 316. Maddesi uyarınca, Basit Yargılama Usulü uygulanması nedeniyle, 6306 sayılı yasaya ilişkin her türlü davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmalıdır. Örneğin, kira sözleşmelerinde miktar sınırına bakılmaksızın, her türlü ihtilafta, Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Benzer bir uygulama, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin ihtilaflar için de yürürlüğe konulmalıdır. 6306 sayılı yasanın temel mantığı düşünüldüğünde, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olması pratik açıdan daha uygundur. Yukarıda belirtilen içtihatlar, 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesi değiştirilmeden önceki metni esas alınarak verilmiş kararlardır. İçtihatların temel mantığı, 6306 sayılı yasaya göre yapılacak uygulama işlemleri ve çoğunluk kararına bağlı uygulamaların, riskli yapı yıkıldıktan sonra hayata geçirilmesi gerektiği düşüncesine dayanmaktadır. Gerçekten de yasanın değişmeden önceki lafzı bu şekildedir. Ancak, söz konusu yasa maddesinde, 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikle, “YAPILAR YIKTIRILMADAN ÖNCE” hak sahiplerinin, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanması dahil her türlü kararı alabileceği belirtilmiştir. Bu durumda, yasa değişikliğinden sonra içtihatların hangi yönde şekilleneceği merak konusudur.