Yapı Kayıt Belgesinin İptali Davası
İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi olarak, 11.05.2018 tarihinde kabul edilen, İmar Barışı düzenlemesiyle, hukuki niteliğine bakılmaksızın birçok gayrimenkul hakkında, Yapı Kayıt Belgesi başvurusu yapılmaktadır. Kanun Maddesinin uygulanma şeklini gösteren Tebliğde, başvuru koşulları ve ödeme tutarları detaylı olarak açıklanmıştır.
Hangi Taşınmazlarda Yapı Kayıt Belgesine Başvurulamaz ;
Kanun metninde; “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan binalar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz” denmektedir. Özel mülkiyet üzerinde bulunan yapılar ve kamuya ait sosyal donatı alanlarından bulunan binaların yapı kayıt belgesi başvurusu yapamayacağı anlaşılmaktadır. Bu hüküm haricinde, yapı kayıt belgesi başvurusu yapabilecek gayrimenkullere ilişkin başkaca sınırlayıcı bir hüküm yotur. Binanın, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilmesi imar affı başvurusu için yeterlidir.
Halihazırda, hazine arazileri üzerine inşa edilen kaçak yapılar, orman alanlarındaki binalar, özel mülkiyet niteliğinde hisseli taşınmazdaki yapılar ve hatta kat mülkiyeti bulunan binada, ortak alanları işgal etmiş olan kat malikleri, yapı kayıt belgesi başvurusu yaparak hukuka aykırılıkları legal hale getirebilmektedir.
Mevcut yasal düzenlemelerdeki belirsizlik nedeniyle, yapı kayıt belgesi düzenlenmesinden sonra, mülkiyet hakkına ilişkin birçok hukuki sorunun ortaya çıkacağı kuşkusuzdur.
Yaşanabilecek hukuki ihtilaflara örnek vermek gerekirse ;
– Hisseli taşınmazda, bulunan imara aykırı binalarda, paydaşlardan sadece biri binanın kendisine ait olduğunu belirterek yapı kayıt belgesi alırsa, diğer hissedarların mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olacaktır.
– Hazine arazileri ve orman alanları üzerine yapılan binaların kim tarafından inşa edildiği açıkça belli değilse, başkasının yaptığı kaçak bina ile ilgili hak sahibi olmayan kişiler yapı kayıt belgesi aldığı takdirde, hukuka aykırılığın ne şekilde düzeltileceği kanunda açıklanmamıştır.
– Kooperatifler veya sitelerde bulunan, ortak kullanım alanları ve sosyal tesislerde buluna kaçak yapılarla ilgili tüzel kişilik olarak yapı kayıt belgesi başvurusu yapılamadığından, bu alanlarla ilgili özel şahısların alacağı yapı kayıt belgeleri ileride site sakinlerinden menfaat elde etmek amacıyla kullanılabilir.
– Apartman ortak alanlarını işgal eden kişilerin ortak alanlarla ilgili olarak aldıkları yapı kayıt belgesi, diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarını ihlal ettiği takdirde, mağdur olanların hakları nasıl korunacaktır ?
– Ortak kullanıma tahsis edilen mera alanlarına ilişkin alınan yapı kayıt belgesi diğer kullanıcıların haklarını etkileyecektir
Yukarıda açıkladığımız hukuki sorunlar ve mülkiyet hakkı ihlalleri nasıl giderilecektir. Yasaya aykırı ve başkalarının mülkiyet hakkına zarar veren yapı kayıt belgesinin iptali mümkün müdür ? Tüm bu sorulara yazımızda cevap verilecektir.
Yapı Kayıt Belgesi verilmesi idari bir işlemdir. Bu sebeple, hakları ihlal edilen kişiler, yapı kayıt belgesinin iptali için, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesinde dava açabilir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. Maddesi uyarınca ; “İdari işlemlerden dolayı menfaatleri ihlal edilen kişiler, İdari İşlemin İptali ve Tam Yargı Davası açabilir.”
Dava ne zaman açılacaktır ?
İYUK’nun 7. Maddesinde ; “Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde, Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür. 2. Bu süreler; a) İdari uyuşmazlıklarda; yazılı bildirimin yapıldığı” tarihten itibaren başlayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi, hakları ihlal edilen üçüncü kişilere doğrudan tebliğ edilmediğine göre, öncelikle yapı kayıt belgesinin iptali için, bu belgeyi veren idari makama başvuru yapılarak belgenin iptalinin istenmesi gerekecektir. İYUK’nun 10. Maddesinde, idari başvuru şekli tanımlanmıştır. İdari başvurunun, gayrimenkulün bağlı bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılabileceği kanaatindeyiz. Yasa gereğince, idare, 60 gün içerisinde başvuruya cevap vermediği takdirde, başvuru reddedilmiş sayılacağından, dava süresi işlemeye başlayacaktır. İdari Makamlar, iptal başvurusunu reddettiği takdirde de, 60 gün içerisinde yapı kayıt belgesinin iptali için İdare Mahkemesinde dava açılabilecektir.
Dava, yapı kayıt belgesine konu gayrimenkulün bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesinde açılacaktır.
Yapı kayıt belgesinin haksız olarak düzenlenmesi nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen, örneğin kira haklarından mahrum kalan kişilerin, idare aleyhine tam yargı davası da açabileceği kanaatindeyiz.
Yapı Kayıt Belgesi, idari bir işlem sonucunda düzenlemektedir. Bu sebeple, bu idari işlem, İdare Mahkemesinde iptal edilmediği takdirde, hukuk mahkemeleri tarafından bu konuda bir karar verilmesinin mümkün olmadığını düşünüyoruz.