Kitap Hakkında
APARTMANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ ;
• Herhangi bir bağımsız bölüm maliki veya hissedarı tarafından, Riskli Yapı Tespit başvurusu yapılır.
• Yetkili kuruluş, Riskli Yapı Tespit Raporunu düzenler ve binanın Tapu Kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.
• Tespit Raporu, apartmandaki bağımsız bölüm maliklerine ve tapu sicilinde bulunan tüm ilgililere tebliğ edilir.
• Riskli Yapı Tespit Raporuna karşı, İdari İtiraz süresi, "15" gündür.
• Tespit Raporu kesinleştikten sonra, apartmanda bulunan kişilere, binayı tahliye etmeleri için, "60+30" gün süre verilir ve bu süre sonunda bina yıkılır.
• Haklı gerekçeler mevcut ise, bina yıkılmadan önce, İdare Mahkemesine dava açılarak, riskli yapı kararının Yürütmesinin Durdurulması istenebilir.
• Apartmandaki üçte iki çoğunluk tarafından, binanın yenilenme süreci konusunda toplantı yapılarak, karar alınır. Karara katılmayan azınlığın hisseleri, açık arttırma yoluyla diğer hissedarlara satılır.
RİSKLİ ALANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ ;
• Bakanlar Kurulu veya Büyükşehir Belediyesi tarafından, belirli bir bölgenin Riskli Alan olarak İlanına Karar verilir.
• Bakanlar Kurulunca alınan, riskli alan kararına karşı, kararın Resmi Gazete'de yayınlanmasından itibaren, "60" gün içerisinde, Danıştay'da iptal davası açılabilir.
• Büyükşehir Belediyesi tarafından verilen, riskli alan kararına karşı, İdare Mahkemesinde dava açma süresi, kararın ilgililerce öğrenilmesinden itibaren, "60" gündür.
• Riskli alan kararının kesinleşmesi ile birlikte yıkım ve tahliye süreci başlar.
• Riskli alan kararına iştirak etmeyen maliklerin gayrimenkulleri hakkında, Acele Kamulaştırma kararı verilebilir.
İçindekiler
I. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA
GENEL AÇIKLAMALAR
A. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 15
B. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ 16
C. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ 17
1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 17
2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 20
3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 20
4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 21
5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 22
6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 22
D. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 23
1. Paris’in Dönüşümü 23
2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 24
3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 24
4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 26
5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 28
6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 29
E. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 30
1. Deprem Riskine Karşı Korunma 30
1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı 31
1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu 32
F. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR 35
1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir 35
2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması 37
3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 39
4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 41
5. Yenileme Alanı Nedir? 41
5.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı 44
5.1.1. Yeniden Canlandırma (Revitalization) 44
5.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation) 45
5.1.3. Yenileme (Renewal) 45
5.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması 46
5.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu 47
5.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar 48
II. Bölüm
TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN,
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI
Birinci Kısım
1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR? 51
2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI 52
2.1. Riskli Yapı Müracaatını Kimler Yapabilir? 52
2.2. Riskli Yapı Müracaatı Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır? 53
2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir? 54
2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir? 54
2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda da Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir 55
2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez 56
2.7. Riskli Yapı Tespit Müracaatı Yapılmadan Önce Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz 58
2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi 59
2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir 60
2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır? 61
3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ 62
3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi 64
4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI 65
5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ 67
6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR? 68
6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur 68
6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 71
6.2.1. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi 74
7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR? 75
İkinci Kısım
RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA
YAPILACAK İŞLEMLER
1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI 78
2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTTIR 78
2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir? 79
3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI 80
3.1. Toplantı Davetinin Şekli 80
3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar 82
3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi 84
3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem 85
4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI 85
4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası 92
5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ 94
5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır? 100
5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar 102
6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER 103
7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR 104
8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR 106
8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 106
8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar 107
8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır 107
8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir 107
8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir 108
8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır 108
8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt m2’leri Açıkça Yazılmalıdır 109
8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir 111
8.2.7. Teminat ve Cezai Şart 111
8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi 113
8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı 113
8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi 114
8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler 115
9. SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR 116
III. Bölüm
RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
1.5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 121
1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare 124
1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü 128
1.3. Belediye kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri 130
1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları 132
1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi 134
1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması 135
1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma 136
1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları 138
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN SON DEĞİŞİKLİKLER 153
IV. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ
İÇİN ÖNERİLERİMİZ
1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 161
2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR 163
3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 164
4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR 164
5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ 165
6. SONUÇ 167
V. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA İLİŞKİN
DİLEKÇE ÖRNEKLERİ
1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 169
2. ÇOĞUNLUK KARARI ALINMASI İÇİN TOPLANTI DAVETİ ÖRNEĞİ 170
3. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI 171
4. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ 173
5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 174
6. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 176
7. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ:
(ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ) 179
8. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ:
(SULH HUKUK MAHKEMESİ) 182
9. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 185
VI. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ
VERGİSEL BOYUTU
KONUYA İLİŞKİN MAKALE 187
VII. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 203
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 221
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK 240
DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR 254
RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR 255
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN 257
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 261
Kaynakça 269
Kavramlar Dizini 271